Překvapení ze strany ČNB

ČNB na začátku května zaskočila trh, když snížila základní sazbu o 75 bazických bodů na 0,25 procenta. Analytici očekávali, že centrální banka sníží sazby pouze o 0,5 procentního bodu. V oblasti úvěrů na bydlení se nicméně tento pokles bezprostředně příliš neprojeví.

Jen několik dní po zasedání centrálních bankéřů navíc člen bankovní rady Tomáš Holub připustil, že ČNB nevylučuje možnost využití dalších nástrojů na měnové uvolnění, od devizových intervencí až po záporné sazby, pokud si to ekonomická situace vyžádá.

Minulý týden ale guvernér ČNB Jiří Rusnok zavedení devizových intervencích v dohledné době vyloučil. V nejbližší době by tak podle analytiků mohla ČNB snížit úrokové sazby na nulu a další nástroje využít až ve druhé polovině roku, pokud nedojde k oživení tuzemské ekonomiky.

Nižší úrokové sazby se do hypoték příliš nepromítnou, banky jsou v cenotvorbě zdrženlivé a řeší hlavně řízení rizik

Těžko se nyní odhadují dopady koronaviru na nezaměstnanost, ale i dopady vládou chystaných opatření, takže banky musí v ceně hypotéky kalkulovat s vyšší rizikovou marží. Ochota ke snižování sazeb je proto například výrazně menší než v roce 2016, kdy česká ekonomika rostla.

Na začátku května snížila hypoteční sazby Moneta Money Bank, a to o 0,2 procentního bodu na 2,62 procenta. Banka Creditas od poloviny května zlevnila hypotéky o 0,21 procentního bodu na 2,09 procenta. Sazby dále snížily Oberbank, Eguabank a mBank, u refinancování i Air Bank. Pro směřování úrokových sazeb je však klíčová cenotvorba bank z velké šestky, které pokrývají 90 procent trhu. Tyto banky však zatím sazby neměnily.

Jaký očekávat vývoj sazeb hypoték?

Obecně jsou banky nyní v cenotvorbě zdrženlivé a řeší především řízení rizik u stávajícího úvěrového kmene, řeší zprocesování vládou navržených odkladů splátek a upravují parametry pro schvalování nových hypoték, jako jsou změny v posuzování příjmů, změny v parametrech LTV a podobně.

Když ČNB sazby na začátku roku zvýšila, banky na to nereagovaly. Konkurenční boj je nutil držet sazby a vzdát se části své marže. Teď po snížení si potřebují dorovnat ztráty, a hlavně si potřebují vytvořit polštář pro nadcházející období, kdy velká část klientů bude žádat o odklady splátek a může dojít i k výraznějšímu nárůstu nesplácených úvěrů z důvodu situace způsobené koronavirem. Je možné, že individuálně po posouzení klienta budou především menší banky schopné snížit sazbu, ale k plošnému snížení zatím podle všeho v nejbližší době nedojde.

Banky budou pravděpodobně držet sazby co nejdéle nad úrovní dvou procent, neboť musí vytvářet mnohem větší rizikové marže. Lze očekávat, že dokud se k úpravě sazeb nerozhodne některá velká banka, sazby se výrazně nesníží.

Objemy během pandemie překvapivě trhají rekordy

Po třech měsících růstu přišel v dubnu pokles průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů. Průměrná úroková sazba hypoték podle ukazatele Fincentrum Hypoindex oproti březnu poklesla o pět bazických bodů na 2,39 procenta. Pokles sazeb je překvapivý i přesto, že Česká národní banka (ČNB) již v březnu dvakrát snížila sazby. Banky se totiž vypořádávají s vyšším rizikem a stále ještě přijímají žádosti o odklad splátek. Do hry ale vstupuje i konkurenční boj. Sazby v březnu a dubnu snížily především menší banky.

Celkový objem hypotečních úvěrů oproti březnu poklesl, přesto banky poskytly hypoteční úvěry za 17,845 miliardy korun. Předpokládaný dramatický propad hypotečního trhu kvůli pandemii koronaviru tedy nenastal. V dubnu bylo poskytnuto 6 744 hypoték v celkovém objemu 17,845 miliard korun. V porovnání s březnovým objemem 18,8 miliard korun se jedná o přibližně 5% pokles. V meziročním srovnání ovšem vzrostl počet poskytnutých hypoték o 349 a objem o více než 3,2 miliardy korun. Oproti březnu sice poskytly banky o 650 hypoték méně a objem poklesl téměř o jednu miliardu korun, přesto objem poskytnutých hypoték letos v dubnu překonal i dosud rekordní duben roku 2017.

Navzdory poklesu sazeb byl zájem o hypoteční úvěry nižší než předchozí měsíc. A to jak v počtu, tak v celkovém objemu. Vzrostla naopak průměrná výše hypotéky, a to na novou rekordní úroveň 2 645 985 korun.

Změny úrokových sazeb provázelo i uvolnění limitů ze strany ČNB

ČNB ve středu uvolnila některé limity pro poskytování hypoték. Konkrétně jde o posunutí hranice pro LTV (poměr výše úvěru vůči hodnotě zástavy) z 80 procent na 90 procent, posunutí hodnoty DSTI (podíl splátky úvěrů na příjmech) z hodnoty 45 na 50 a zrušila parametr DTI (podíl celkové výše úvěrů k ročnímu příjmu).

ČNB ovšem s uvolněním limitů, které sama před časem striktně nastavila, přišla v době, kdy banky vyhodnocují některé parametry jako příliš rizikové a přistupují k vlastním omezení poskytování hypoték s vyšším LTV, omezují akceptaci některých typů příjmů a nastavují další pravidla a omezení, aby se chránily před rizikovými půjčkami.

Úvěrové moratorium – přehled informací o možnostech odložení splátek

Až půlroční odklad splácení úvěrů a hypoték u jakékoliv banky a nebankovního poskytovatele. Odložení splátek pomůže přečkat toto složité období těm, kteří kvůli koronaviru skončili na nemocenské, v karanténě nebo pobírají ošetřovné a nezvládají splácet. Úvěrové moratorium se řídí zákonem č. 177/2020 Sb. o některých opatřeních v oblasti splácení úvěrů v souvislosti s pandemií COVID-19. Tento zákon nabyl účinnosti dne 17. dubna 2020.

• Splátky si mohou odložit běžní spotřebitelé, OSVČ i firmy
• Odložit splácení je možné buď do konce července, nebo do konce října
• V režimu zákonného moratoria lze odložit splátky u spotřebitelských a podnikatelských úvěrů včetně hypoték. Možnost odkladu splátek se týká i konsolidovaných úvěrů. Tato možnost se naopak nevztahuje na kreditní karty, kontokorentní a revolvingové úvěry, operativní leasing nebo úvěry v souvislosti s obchody na kapitálovém trhu
• Možnost odložení splátek se vztahuje na úvěry, které byly sjednány a čerpány před 26. březnem 2020
• K odkladu splátek dojde poté, co dlužník oznámí tento záměr svému věřiteli, a prohlásí, že k tomuto kroku přistupuje z důvodů negativního ekonomického dopadu pandemie koronaviru. Tyto důvody však nebude muset nijak prokazovat a věřitel je nebude zkoumat
• Délka splácení se prodlouží o dobu odkladu, výše splátek poté zůstane stejná
• Během odkladu běží úrok dle uzavřené smlouvy, pro spotřebitele je ale zastropován
• Spotřebitel a OSVČ zaplatí tento úrok později, firma jej platí průběžně během odložení splátky
• Odložení splátek je bez poplatků a nevzniká tím negativní záznam v úvěrovém registru